实务案例分析：不可抗力与合同解除   

【案情概况】

2019年8月，出租人中山市某管理有限公司与承租人蔡先生签订了一份《商铺租赁合同》，承租人蔡先生租赁该商铺用于教育培训，租赁期限为2019年8月至2024年8月共五年。2020年2月6日，承租人蔡先生以“新型冠状病毒肺炎”疫情提出免除至疫情解除期间的所有租金，但出租人只同意给予免除一个月的租金，蔡先生不接受，其以不可抗力为由提出解除租赁合同、退回租赁押金。

【问题】

1、租户蔡先生提出免租至疫情结束是否合法合理？

2、租户蔡先生以不可抗力为由提出解除租赁合同是否能得到支持？

3、不可抗力是否必然导致合同解除？

【案例评析】

新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，在本案中，这次疫情对租客蔡先生造成一定的损失。从租赁双方从长期友好的合作来看，中山某管理有限公司作为出租人同意免一个月的租金，共同承担损失，于法于情于理也已履行出租人的责任，合理分担了疫情导致的不利后果。如果蔡先生执意要求免除全部的租金换言之要求出租人承担本次所有的损失，有失公平合理。

新冠肺炎疫情作为不可抗力，是否构成租赁合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。根据《关于加强企业安全有序复工管理的通告》规定、及《东区企业申请复工的补充通知》中规定的第三阶段的复工时间预计不早于3月1日。国家节假日规定的正常上班时间为2月1日，前后时间刚好是一个月时间。就本案而言，新冠肺炎疫情对出租人与租户蔡先生之间的租赁合同履行产生了一定的影响，但相对于租赁双方约定的5年的租赁期限来看，该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。故租客蔡先生主张解除合同并退还保证金的要求无法律和事实依据。

根据合同法的规定，合同解除的途径有三种：协商一致、依法定条件、依合同约定条件。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。可见，不可抗力除了能够作为免责事由外，还可作为合同解除的法定事由。

不可抗力是否必然导致合同解除？分两种情形：第一，不可抗力导致合同不能履行（包括部分履行）只能免除违约责任，但需要及时通知对方并按公平和诚信原则避免损失扩大；第二合同是否可以解除还是要根据合同法关于法定解除和约定解除的情形，如果不可抗力符合约定解除的情形或致使合同目的无法实现，则可行使合同解除权。值得注意的是，根据合同法规定，不可抗力致使不能实现合同目的，任何一方当事人可以解除合同。

（本文谨代表律师个人观点）

作者：广东正鸿律师事务所 钱仙英律师