商品房层高缩水，购房者能否向开发商

                                索偿或解除购房合同？

作者简介：刘志毅，广东邦仁律师事务所律师。现任中山市律师协会房地产法律专业委员会委员。2010年5月开始执业，擅长房地产领域法律服务。

在商品房买卖过程中，除房屋的面积外，房屋的层高也是影响房屋价格的一个重要因素。然而，由于现行法律法规对房屋层高的误差问题并未做出明确的规定，所以导致出现了较多因层高问题引起的纠纷。

我们在探讨购房者能否就商品房实际层高不足而向开发商索偿或解除购房合同的问题前，需先了解一下层高的定义。按照《住宅设计规范》的规定，层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。但是，层高并不等于屋内净高，层高与屋内净高的关系可理解为：层高=屋内净高+楼板厚度。

关于购房者所购商品房的层高，在由中山市政府主管部门提供的一手商品房交易的《中山市商品房买卖合同》示范文本中，买卖双方仅须在该合同第三条对具体数值作明确约定，但至于当出现层高误差时应当如何处理，该合同示范文本并没有约定。笔者认为，出现商品房实际层高不足的情形时，虽现行法律法规对房屋层高的误差问题并未做出明确的规定，但可主要分以下两种情况进行处理（因变更规划设计导致实际层高与购房合同约定不符的情形，应按相关规定和购房合同中关于变更规划、设计的约定处理，本文暂不述及）：

1、开发商明知实际层高与购房合同约定不符，还故意隐瞒，虚报层高欺骗购房者的，根据《合同法》第五十四条的规定，对开发商的上述行为，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该购房合同，并要求开发商赔偿损失。

2、开发商不存在故意隐瞒欺骗购房者的情形，而是因建设施工失误而导致层高与约定不符时，如买卖双方在《中山市商品房买卖合同》的补充协议中有约定的，当然从约定，但如没有约定的，则笔者认为在处理层高误差问题时，并不适合参照有关处理面积误差的规定或约定，而是可再细分为以下两种情形区别对待：

（1）实际层高低于国家相关设计规范所规定的国家标准的，则笔者认为，由于商品房的实际层高违反了国家相关设计规范所规定的国家标准，可认定为属于房屋质量问题而严重影响购房者正常居住使用的形情，开发商构成根本违约，购房者有权根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，解除购房合同并要求开发商赔偿损失。

（2）虽与约定不符，但实际层高符合国家相关设计规范所规定的国家标准的，则笔者认为，在这种情况下，开发商虽有违约，但并未构成根本违约，购房者不能依此解除购房合同，购房者仅可要求开发商赔偿损失。至于赔偿数额，应综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、购房者预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因进行确定。

供稿：市律协房产委