商品房交付存在质量瑕疵时开发商的责任承担

作者简介：方晓文，广东中元（中山）律师事务所律师。现任中山市律师协会第八届房地产法律专业委员会委员。2009年2月开始执业，专注于房地产相关领域等法律实务。

在商品房买卖合同履行中，交房验收是非常重要的一环，而买卖双方的许多纠纷也因此发生，来看一个具体的案例。

【基本案情】

原告：罗某

被告：中山市某房地产公司

原告罗某于2011年10月12日向被告中山市某房地产公司（以下简称房产公司）购买某套商品房，双方签订了一份《中山市商品房买卖合同》，约定房产公司应在2012年10月31日前将具备建筑工程竣工验收报告的商品房交付罗某，并约定了逾期交房的违约责任。同时还约定，在房产公司发出交付通知后十四天内，罗某应自行到售楼部联系办理交付手续。如罗某逾期办理的，视为房产公司按时交付；因罗某未付清应付房价款、契税、专项维修资金、物业管理费等应付款的，房产公司有权拒绝交楼及为罗某办理产权证，而无需承担违约责任。

合同签订后，罗某依约付清了全部购房款。

2012年5月13日房产公司办理了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。

2012年10月15日房产公司通知罗某于2012年10月31日前办理收楼手续。罗某于2012年11月3日向房产公司发出《延期收房申请》，指出其已于通知的收楼时间到房屋现场观察，发现存在质量问题，比较严重的是房屋多处天花漏水。之后又于2012年2月18日发出《再次延期收房申请》。2013年5月11日、同年6月15日及同年7月30日，罗某向房产公司连续发出三封名为督促工程落实、超期交楼违约赔偿要求的通知。经多次催促，直到2013年9月房产公司针对罗某提出的房屋工程质量问题才整改完毕，并于同年9月29日再次发出收楼通知书。同日，罗某前往房产公司办理收楼手续，房产公司要求罗某支付2012年11月份至收楼时的物业管理费，并以罗某未交纳上述物业管理费为由，拒绝办理交付手续。

罗某遂于2014年2月11日诉至法院，主张：

1、房产公司立即交付房屋；

2、房产公司支付自2012年11月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。

【裁判结果】

法院支持了罗某的上述全部诉讼请求。

【裁判理由】

审理法院认为，虽然房产公司已于2012年5月13日办理了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房已具备合同约定的交付条件。但房产公司交付的商品房应满足基本的安全条件和基本居住要求，否则不符合实际的交付条件。本案中房屋存在漏水等问题，明显不符合基本的居住要求，故在防水问题处理完毕前，房产公司不可能将涉案商品房交付给罗某使用，即使房产公司通知了罗某收房，也不能视为已交付使用。

维修完毕罗某收楼时，房产公司因罗某不交纳2013年9月29日前的物业管理费而没有为罗某办理收楼手续。法院认为，物业管理费的交纳与商品房买卖合同约定的商品房交付不属于同一法律关系，罗某是否交纳物业管理费，不是房产公司是否交付商品房的条件。在交付使用前，涉案商品房的物业管理费应当由建设单位交纳。故房产公司不能以罗某尚未交纳物业管理费为由拒绝交付涉案商品房，否则应承担逾期交房的违约责任。

【案例启示】

在商品房交楼验收环节，业主发现房屋存在质量问题，拒绝收楼的，开发商将面临逾期交楼的违约风险。

从上述裁判案例可以看到，商品房交付条件，并不仅仅限于取得合同所约定的《建筑工程验收报告》或《建设工程竣工验收备案登记证明》，还必须符合正常居住使用的要求，不存在如渗水、漏水、墙壁裂缝等严重影响居住使用的质量问题。

《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。”这是业主拒绝收楼的合法依据。

对于业主来说，购买商品房的主要目的是居住使用，如果房屋因为存在质量问题而不能正常居住使用，那么其购房的目的显然不能实现，根据《合同法》第148条的规定，其有权拒绝收楼。可见，该类纠纷责任承担的主要判断标准在于房屋的质量瑕疵是否导致业主不能正常居住使用房屋，不能实现合同目的。在多起同类案件中，当房屋存在渗水、漏水、明显的墙壁裂缝等问题，经多次维修，或维修时间较长，或开发商怠于维修导致长期未能修复的，均被认定为房屋存在严重影响居住使用的质量问题，不符合交付使用的条件，由此，开发商需要承担从合同约定交楼期限最后时间的第二天起至维修完毕，业主实际收楼之日止的逾期交楼的违约责任。

如果业主拒绝收楼，但经审理认定房屋质量问题仅属于一般质量瑕疵，不构成严重影响居住使用的，则开发商只需按合同约定承担质量保修责任，但履行保修期间如造成业主租金等损失，业主主张赔偿的，开发商还应承担赔偿损失的责任。

在前述争议下，通常伴随着维修期间物业管理费应如何承担的问题。开发商维修完毕，业主收楼时，开发商根据合同相关约定，常常要求业主先行支付之前的物业管理费，如业主拒交，开发商则认为业主违反了合同约定，其有权拒绝交楼给业主。如此又将产生何种责任，值得引起开发商的重视。

虽然合同约定业主未付清物业管理费等应付款的，开发商有权拒绝交楼，但业主交纳物业管理费的义务是基于物业管理合同，而物业管理合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，将符合交付条件的商品房交付给业主是开发商在商品房买卖合同中最主要的合同义务，因此，开发商以业主未交纳物业管理费为由拒绝交楼，其理由并不成立。在多起类案的判决结果中，开发商为此需继续承担逾期交房的违约责任，直至实际交房之时。由此可以认为，商品房买卖合同所作关于业主未缴清物业管理费之前开发商有权拒绝交房的约定，一旦诉诸法院，将被认定无效，开发商无权以此为由拒绝业主收楼的要求。如拒绝的，将承担逾期交楼的风险，付出更大的违约成本。

供稿：市律协房产委