简析房屋买卖合同纠纷案件中房屋差价

部分损失的证明方式

作者简介：张科，广东卓而立律师事务所合伙人、副主任律师，中山市律师协会第八届律师执业权利保障推进工作委员会主任助理、房地产法律专业委员会委员，2010年6月开始执业。

随着房地产市场行情的上涨，我市商品房买卖的交易大增，商品房买卖的价格不断上涨，为了确保房价价格平稳，促进房地产市场健康有序发展，市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。随着市场行情的“火热”，商品房交易的价格多变，于是各种违约、解除或终止房屋买卖合同的情况越来越多，导致由此而产生的争议纠纷也越来越多，据不完全统计，其中因卖方（原业主）违约而解除或终止合同的情形较多，买方违约的情况相对较少。对处理房屋买卖合同纠纷案件，2017年10月广东省高级人民法院印发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，根据该《指引》的第四十条第一款“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失”之规定可知，在房屋买卖合同纠纷一案中，如买方作为守约方，则可要求违约方（卖方）赔偿房屋差价（即房屋增值部分）的损失，现本文就该损失的证明方式简要评析如下。

一、证明方式

根据笔者了解及办理的相关案件，在买方守约卖方违约的情况下，买方要求卖方承担赔偿房屋差价（即房屋增值部分）的证明方式主要为两种，一是由买方作为原告向人民法院提交对案涉商品房的评估申请书，由法院通过摇珠选定一家评估机构，再由该评估机构对案涉商品房进行评估，并出具一份当前评估时的房屋价值的报告，人民法院以此来计算出房屋的差价（诉讼时的房屋评估价格减去签订买卖合同时约定的交易价格）；另一种方式为由买方作为原告向人民法院举证证明案涉房屋存在差价且差价多少。

二、评估方式的优缺点

1.优点。申请法院委托评估机构评估房价，是一个体现出司法公正、公平、公开的过程，所有的过程都在阳光下，基本上都会得到诉讼双方的认可，人民法院以评估价作出裁判，基本不会出现“冤假错案”，以维护当事方的合法权益，也能维护裁判者的安全，毕竟“让审理者裁判,由裁判者负责”现在是司法责任制的主流。

2.缺点。通过评估来确定房屋差价更能体现出“程序的正义”，但是，这是方式的缺点（或者不足之处）也很明显，就是周期太长，太耗时间！本来因房屋买卖产生争议，守约方都想要尽快解决纠纷，想要尽快拿回钱，或者尽快取得房产（产权），但为了司法公正，就不得不慢下来了。一般都是在开庭一次之后，承办法官对案件争议纠纷有了一定认识和了解，在此基础上才会是否同意守约方的评估申请，承办人同意之后，再移交法院综合部门办理摇珠确定一家评估机构，确定评估机构之后，法院还要与原被告方及评估机构共同选定时间到案涉房屋的所在地看现场（如果案涉房屋被查封，就看不了现场的，只能参考相同地段、楼层、面积的房屋以此作评估。）；评估报告出来后要送达各方，并需十五天的异议期，如无异议，法院再排期开庭，对评估报告质证，此后法院再作出裁判文书，这一流程下来，少则三、四个月，长则半年，甚至更久，如果再有二审，一个案件的审判周期可能超过一年，如果再算上执行，那么两年之内都有可能达不到定纷止争的目的。

三、原告举证方式的优缺点

1.优点。原告举证方式的优点恰巧弥补了法院评估方式的缺点，就是一个词“快捷”！如果能够在立案后开庭前，跟承办法官充分沟通协商，那么是有可能通过一次开庭就能基本确定房屋差价的存在及差价的多少，当然前提是买方作为原告，能够提供充分、有效的证据予以证明，另外，也要案件事实基本清楚，承办法官能够勇于对待证存在差价的证据作出认可、采纳。

2.缺点。原告举证的方式虽然相对法院委托评估方式快捷，但是对有关证据的真实性、合法性、关联性三性要求较高，买方作为原告方举证责任较重，建议一般的买方（原告）可聘请专业的律师作为案件代理人，以便从专业性把握证据，收集证据，说明证据，另外，律师作为代理人也可比较方便的与承办法官及法院辅助人员沟通、协调，更能维护原告方的合法权益。

四、简析

通过前述对两种证明方式的优缺点分析梳理可知，两种方式都有这样那样的不足之处，一个是周期长，公正且风险较低；另一个方便快捷，但举证要求较高，但都是为了维护买卖合同的有效性（合同无效另说），并在此基础上保障守约方的合法权益，并对违约方作出法律上的“惩罚”。根据笔者经验，人民法院的裁判导向还是尊重买卖双方的意思自治，并尊重买卖双方以此签订的房屋买卖合同，维护合同的有效性，故卖方因房屋涨价并以此以各种理由违约，当然会受到法律的惩处。另外，如因房屋买卖产生争议纠纷的，笔者建议双方尽可能的通过协商一致解决争议，这是一种高效快捷解决争议的方式，可如果违约方（卖方）自认处于的“优势”地位（买方付款给卖方，而卖方尚未转移房屋所有权），没有诚意解决争议，守约方无需犹豫、不用妥协，请拿起法律武器，依法通过司法机关解决争议，司法机关将依法保护每一个人的合法权益，并对违约方予以惩罚。