不动产对抗主义原则与登记效力

作者简介：李鸿明，广东盈进律师事务合伙人、副主任、专职律师。2010年5月开始执业，擅长办理金融、房地产、民商事法律领域业务，曾经参与办理多宗重大、疑难的相关案件。 

案由：

       黄某娣、吴某凤、吴某龙诉中山市阜沙镇人民政府、中山市阜沙镇工业总公司、中国建设银行股份有限公公司中山分行建设用地使用权纠纷一案。

案情简介

       黄某娣与吴某元是夫妻关系，吴某凤是黄某娣与吴某元的女儿，吴某龙是黄某娣与吴某元的儿子。2002年1月30日，吴某元与中山市阜沙镇工业总公司签订《土地使用权转让合同书》，双方约定将位于中山市阜沙镇××水道靠阜沙土地使用权转让给吴鉴元。（中山市阜沙镇燃料公司拖欠建行中山分行债务，中山市中级人民法院进行强制执行，裁定中山市阜沙镇燃料公司以登记于其名下位于中山市阜沙镇大有管理区“大有围”的土地交付给建行中山分行以抵偿债务。建行中山分行并未办理相应的土地使用权变更手续。后，建行中山分行将上述土地全部转让给被告阜沙工业总公司，但双方亦未办理相应的土地使用权变更手续。

       签订合同后，至今仍未按照合同约定为吴某元办理过户手续。现吴某元已故，黄某娣及其子女为第一顺序继承人。

       黄某娣、吴某凤、吴某龙委托我所律师李鸿明代理其向法院提起诉讼，请求判令被告依法为原告办理土地过户至原告名下，并办理国有土地使用证。 

本案主要焦点

       1、被告阜沙工业总公司是否是上述土地的实际权利人，其有权对上述土地是否能作出处分?（即不动产没有登记在被告名下其是否享有不动产的实际支配权力，是否享有支配权。）

       2、吴某元去世后，三原告是吴某元第一顺序继承人，生前的签订的合同现第一顺序继承人是否能够继受？也即原告主体是否适格？

       3、被告阜沙工业总公司是否是上述土地的实际权利人，其有权对上述土地是否能作出处分?（即不动产没有登记在被告名下其是否享有不动产的实际支配权力，是否享有支配权。）

       4、吴某元去世后，三原告是吴某元第一顺序继承人，生前的签订的合同现第一顺序继承人是否能够继受？也即原告主体是否适格？ 

代理意见

       我们认为，本案系建设用地使用权，签订的《土地使用权转让合同》合同有效，吴鉴元是实际权利人。双方应该严格遵守。吴某元已经按照合同约定支付了购地款，但中山市阜沙镇工业总公司及被告均为按照合同约定履行过户义务。另外，吴某元已故，三原告是吴鉴元第一顺序继承人。我国实行限定继承的原则，根据《中华人民共和国继承法》的规定。因此，吴鉴元生前签署的《土地使用权转让合同书》产生的权利应由原告继受，原告主体适格。

       被告建设银行中山分行通过民事裁定书成为了土地的实际权利人，其有权对上述土地作出处分。被告建行中山分行成为上述土地的权利人后，又于2001年8月14日通过与被告阜沙工业总公司签订《合同书》的方式将上述土地的权利转让给了被告阜沙工业总公司，依法应认定被告阜沙工业总公司对上述土地享有处分权。

       因此，被告阜沙工业总公司是上述土地的实际权利人，其有权对上述土地能作出处分，应依法为原告办理土地过户至原告名下，并办理国有土地使用证。 

判决结果

       被告中山市阜沙镇工业总公司于本判决生效之日起七日内将位于用地过户至原告黄某娣、吴某龙、吴某凤名下，被告中山市阜沙镇工业总公司、中国建设银行股份有限公司中山分行须配合原告办理相应的国有土地使用权证。

       案件受理费22800元，由被告中山市阜沙镇工业总公司负担。 

案例评

       涉案土地没有登记在被告的名下，但登记本身并不创设当事人之间的内部权利义务，也即被告享有土地的实际权益。根据物权公示制度的对抗主义原则可知，物权的登记效力主要是进行排他性，也即主要是保护交易保护第三人的利益。登记机关对土地权属关系及表现的状态的认可和证明，并不创设具体权利义务关系，相对人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。登记公示的相对人，并不影响所有人对物权状态上设立的权利与义务的享有。

       原告享有要求被告将涉案土地使用权过户给原告的请求权，因此，原告的诉求应当得到支持。被告对涉案土地享有所有物权内容，双方亦确认转让的形式，原告享有涉案土地使用权的实体权利。据此，虽然目前该土地没有登记在被告名下，但是依据原被告之间的内部法律权利义务关系，原告当然享有要求被告将土地使用权过户至原告名下的请求权。原告在本案中的诉讼请求正是对该项权利的行使，依法应当得到支持。 

结语和建议

本案涵盖了不动产登记以及不动产处分权的争议问题。

注意：

1.物权公示制度的对抗主义原则，物权的登记效力主要是进行排他性，也即主要是保护交易保护第三人的利益。

2、登记机关对土地权属关系及表现的状态的认可和证明，并不创设具体权利义务关系，相对人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

3、登记公示的相对人，并不影响所有人对物权状态上设立的权利与义务。

4、原合同的相对人去世，其第一顺序继承人对债权债务享有继承的权利。根据限定继承的原则，其第一顺序继承人原告主体适格。