对某烂尾楼盘中以房抵债法律实务的总结

作者简介：周志光，广东刘志均律师事务所律师。现任中山市律师协会房地产法律专业委员会委员，2016年开始执业，专注于房地产相关领域法律实务。

在房地产开发过程中，以房抵债的情况较为常见，其原因无非是开发商出现资金短缺，抵债对象一般是施工方、材料设备商以及民间借贷的出借人。笔者曾参与处理某烂尾楼盘的盘活工作，接触到大量以房抵债的个案，现将相关实务经验进行总结。

一、以房抵债的表现形式

该烂尾楼盘以房抵债涉及多个对象，小至零星工程的小包工头，大至施工总包方，因此在抵债行为上呈现不同的表现形式：

1、部分债权人已提起民事诉讼，且在强制执行阶段与开发商达成以物抵债的一致意见，抵债协议已由法院以裁定形式确认。

2、部分债权人没有提起民事诉讼，但与开发商针对欠款金额进行对账，签订了以物抵债协议及相应的商品房买卖合同，并办理了销售备案登记；

3、部分债权人没有与开发商签订以物抵债协议，而是径直签订商品房买卖合同，并办理了销售备案登记。在这种类型中，根据债务履行期是否届满，又可以细分两种子类型。

在上述三种表现形式中，开发商均已针对抵债商品房的买卖合同，向债权人出具收据凭证，证明债权人已支付了购房款。

二、处理步骤

（一）明确是否存在以房抵债的意思表示

在有书面抵债协议的情况下，证明以房抵债意思表示没有争议，难点在于第三种表现形式的个案。在这类个案中，抵债双方仅进行口头对账，现存的证据只有商品房买卖合同、销售备案登记表、收款收据，表面上符合商品房买卖合同的基本证据要求。在盘活过程中，我们只能从推翻收据收据效力的角度着手，主张购房属于重大资产交易，一般不会以现金形式进行，购房人并未实际支付购房款；同时，结合双方签订的相关工程合同、采购合同等交易合同，通过证明开发商应付金额与抵债房屋的价值相当，最终证明购房行为实际属于以房抵债。

（二）以债务履行期是否届满区分抵债协议的效力

《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》一文指出：“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。”在笔者参与的盘活项目中，部分债权人因担心权益得不到保障，在债务届满前即要求以房抵债，这种情形应参照《物权法》关于禁止流押的规定，认定以房抵债协议无效。

（三）以物权是否已经转移区分能否要求履行原债务

1、销售备案登记不能发生物权转移的效力

我国对不动产采取登记生效主义，只有经过不动产物权登记，才能发生物权转移的效力，所以房屋销售备案登记只是行政管理措施，更多的是发挥防止开发商一房二卖的作用。笔者参与处理的问题楼盘仍未办理综合验收，更谈不上债权人办证确权了，因此抵债房屋的物权依然属于开发商。

2、抵债房屋未确权至债权人名下的，开发商可要求回赎

针对抵债房屋已交付但未办理物权登记的情况下，债务人能否请求回赎，实务中有争议。有观点认为，以房抵债实质是以他物代替清偿，属于实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故债权人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应不予支持。另一种观点认为，房屋已实际交付的情况下（如交付房钥匙），债务人反悔不履行抵债协议的，不予支持。笔者支持第一种观点，因无论房屋是否已交付，其目的均为清偿债务，如债务人能够清偿原债务，此种情形下对债权人并无利益损害，也可达到消灭原债务的法律效果。

3、人民法院作出的民事裁定可发挥抵债房屋物权转移的效力

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据前述规定，在强制执行阶段已达成调解的个案中，物权已经发送转移，开发商并不能要求回赎。

三、回赎方式

烂尾楼盘的盘活具有很大的不确定性，某些烂尾楼盘甚至经过四五次资金方进驻盘活仍告失败。在实务操作中，回赎方式只有协商和诉讼两种方式，盘活主体会根据楼市行情、资金流等因素与债权人协商，协商不成即诉诸法院。

笔者参与的盘活项目中，部分个案已由开发商提起诉讼，但仍未出具最终判决，盘活仍在进行中，以上均为个人意见。

供稿：市律协房产委

（以上观点仅代表律师个人意见）