浅谈开发商承担逾期办证违约责任时间起算

作者简介：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。现任中山市律师协会房地产法律专业委员会委员。具备税务师资质，擅长使用法律+财税思维提供专业法律服务，目前专注于涉物权债权类民商事经济诉讼、商事交易、涉税筹划及争议解决、企业法律顾问等方面法律服务。

     房产无小事，相关数据表明，我国居民的资产65%以上是房地产资产。鉴于此政府部门对于房产格外重视，对于开发商售卖的一手楼盘，均要求使用各地区示范文本，我们中山市使用的示范文本则是由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局提供的《中山市商品房买卖合同》。就该合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，笔者在近期办理的某开发商逾期办证案件中，对于“商品房交付使用”含义引起各方争论，特此写此文浅谈下笔者观点。

     第一种观点认为：该条款中的“商品房交付使用”时间应按合同第八条约定的房产最后交付时间起算x日作为办证期间，超过该办证期间则需承担违约责任。理由是该约定交付时间为可预期，其他收楼时间不可预期，从合同目的解释出发故需该日作为办证期间起算点。

     第二种观点认为：该条款中的“商品房交付使用”时间应是实际收楼时间，自该实际收楼时间起算X日作为办证期间，超过该办证期间则需承担违约责任。理由是转移占有视为交付使用，词义明确。

     第三种观点认为：该条款中的“商品房交付使用”时间应是实际收楼时间，自该实际收楼时间起算X日作为办证期间，超过该办证期间则需承担违约责任，但实际收楼时间晚于约定交付期限的，则由该约定交付期限之日起起算X日作为办证期间，超过该办证期间则需承担违约责任。理由是在第二种观点之上，考虑逾期交房与逾期办证违约责任同时存在之情形。

笔者同意第三种观点。具体分析如下：

一、“交房期限”与“商品房交付使用”含义

1.交房期限，是指开发商把符合标准的商品房交付给买方的期限约定，该期限是买方可预期的收楼期限。从责任上看，超过该交房期限，则开发商需承担逾期交房的责任。

2.商品房交付使用之含义

从词义看：交付”是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有，“使用”的词义为使物等为某种目的的服务。“商品房交付使用”含义则应是一方将商品房移交给另一方占有，以达到接收方使用的目的。

从法律规定看：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。

故，从字面词义、法律规定可知，商品房买卖合同示范文本第十四条的商品房交付使用应是我们通常所称的实际收楼时间。

二、从责任上看“商品房交付使用”后双方权利义务的变化

商品房交付使用后，买卖双方对于标的物房屋的风险转移、责任承担发生变化。例如：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故，商品房交付前，房屋风险由开发商承担，而商品房交付后，则房屋风险转由买方承担。又如：涉案商品房买卖合同第十五条“保修责任”如此约定“出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”合同附件四则是详细的关于地基和主体结构、屋面防水、墙面厨房防渗漏、管道堵塞、门窗翘裂等保修责任的具体约定。故，涉案商品房从交付使用之日起，保修责任及期限开始启动。买方收楼后面临的物业管理费等再次不予展开陈述。

一言以蔽之，“商品房交付使用”前后，双方权利责任不同。而交房期限则不一定引发上述权利义务改变。为合同履行，该两概念含义绝不能混淆。

三、逾期交房引发逾期办证责任

在开发商存在逾期交房责任时，则可知业主即使在可预期的最后交房期限起算X日也没办法办理产权登记，同时承担着未交房及未办证的权益损失。若是这种情况，笔者认为，开发商应知悉逾期交楼同时触发逾期办证的风险，该两项责任对应两种相区分的、独立的违约责任，故在此情况下，开发商则需同时承担逾期交房责任即逾期办证责任，而逾期办证责任起算点则是是交房期限起计算X日。

综上所述，笔者同意第三种观点。同时该观点也与政府部门推行使用示范文本合同目的相符，保障买方一方权益不受侵害。

供稿：市律协房产委

（以上观点仅代表律师个人意见）