房屋互换引起的纠纷及风险防范建议

作者简介：廖国敏，广东凯行律师事务所律师。现任中山市律师协会知识产权委员会委员，2006年5月开始执业，具有较丰富的办案经验，擅长办理民商事、知识产权法律领域业务。

案情简介：

吴某与梁某是朋友关系，双方各自名义在2005年购买了同一小区的商品房，以各自名义交付首付款并办理了银行按揭。后因吴某认为所购房屋面积过大，梁某认为所购房屋面积不够用，为此，双方在律师事务所见证下，在2006年签订了《房屋互换协议》。签订协议后，双方交换了房屋并对首付款进行了结算，由于存在银行按揭关系，双方并没有办理过户登记手续，之后双方一直用对方的名义为已换的房屋交纳管理费及按揭款等。在2012年因梁某需要将已换的房屋出售，吴某配合梁某将其名义下的房屋过户至梁某的买受人名下，而吴某互换的房屋用梁某的名义继续供款及使用。后梁某因经济原因被第三人对梁某名下的房屋进行了查封，在执行阶段吴某收到法院的拍卖通知后继而引起后来的确权纠纷、执行异议、执行异议之诉等一系列纠纷。

案件涉及的法律问题及争议焦点：

1、签订的《房屋互换协议》是否有效？

2、该案是否可依《物权法》第三十三条规定予以确权之诉以解决物权权属争议？

3、房屋互换人是否有就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，从而排除查封？

处理过程及考虑原因：

考虑双方早在2006年已在律师事务所的见证下并签订了《房屋互换协议》，该行为在很大程度排除了恶意避债的嫌疑。如果直接通过执行异议，法院审查时可能会主要依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》作出审查，由于本案是房屋互换所产生的纠纷，而上述规定中并没有明确对互换行为作出明确规定，很容易会导致驳回异议。因此优先考虑通过确权形式进行诉讼，希望能通过一次的诉讼来解决问题。退一步来考虑，即使未能在确权纠纷中直接对房屋进行确权，但如在物权确权纠纷中能同时对《房屋互换协议》的合法有效性作出判决的。对之后再提出执行异议或执行异议之诉时亦会能增大法院对异议人主观无过错的确信。因此本案最后确定是采取先确权的诉讼措施。

法院判决意见及理由：

1、确权之诉判决结果：原告根据协议书确认房产行为，属于继受取得，现诉请确权的商品房已被人民法院查封，原告请求确认被告的房屋归期所有，缺乏法律依据，依法予以驳回。

2、执行异议裁定结果：吴某与被执行人梁某虽然签订了换房协议并实际履行该协议，但尚未办理变更登记，故异议人并未取得房产的所有权，故对异议人的异议予以驳回。

3、异议之诉一审判决结果：原告与被告梁某签订的《协议书》是双方真实意思表示，其内容亦不违反法律或行政法规强制、效力性规定，合法有效，但该协议书本身不发生物权变动的法律效果，在变更登记至原告名下之前 ，被告梁某仍为涉案房产的所有权人。原告请求解除对涉案房产的查封，理据不足，不予支持。判决确认原告与被告梁某签订的《协议书》有效并驳回原告的其他诉讼请求。

4、异议之诉二审判决结果：吴某与梁某签订书面协议，互换房屋并实际占有该房屋，各自支付实际占有房屋的首付款及银行按揭贷款，应视为全额支付对价。……因自身经济能力原因，吴某无力提前还贷以注销抵押登记，故不能办理该房过户手续，其并非为规避法律、行政法规或逃避债务而故意将财产登记在梁某名下，主观上并没有过错。综上，吴某享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院查封涉案房屋不当，故判决不得执行该房地产。

处理结果：

最终法院虽未直接判决确认吴某对房产享有所有权，但判决对涉案房产不得执行，实际上相当于认可了互换协议的效力及吴某对涉案房产享有所有权。对之后吴某按协议要求梁某履行过户义务的给付之诉奠定了可行的基础。

法律观点：

需要正确理解及区分确认之诉与给付之诉。对于物权法第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。该条的理解应为确认物权的前提须存在权属争议，房屋互换或买卖等方式是依法履行合同而取得所有权的结果，未履行所发生的争议并不符合物权确认争议的构成要件。并且基于不动产物权的登记效力规定，如直接判决物权归属，将会对不动产物权登记公示原则的产生影响，同时也是抹杀了当事人给付行为背后的债的关系。

风险防范及建议：

对于以交易及互换等行为取得不动产物权方式，建议通过以下方式避免及减少法律风险：

1、交易后尽快到登记部门办理不动产物权变动的登记手续；

2、若确实未能及时办理登记手续的，采用书面协议方式约定并由律师所或公证部门对协议书进行见证或公证，由第三方介入合同的签订，以确保发生纠纷时因有第三方机构的介入提高合同签订的可信度；

3、保留相应实际占有及交付对价的证据，包括并不限于车位、物管、水电费、银行流水等证据的保留；

4、为避免被认定交易过程存在过错，避免为减少缴税或费用而采用阴阳合同的方式进行签订协议及办理手续等行为。

供稿：市律协知产委

以上观点仅代表律师个人意见