买房精装修的“坑”

作者简介：邬勇峰，广东君品律师事务所律师。现任中山市律师协会实习律师管理与考核工作委员会、行政法律与行政管理法律专业委员会委员，广州仲裁委员会仲裁员，广东省律师协会公司法委员会委员，农工民主党广东省委员会社会与法制委员会委员等。

钟银丽，广东君品律师事务所实习律师。

在一般商品房买卖中，大家通常都是“一房一价一合同”的形式购买一手房。然而，随着楼市调控力度逐步加强，不少高价房源都被相关部门延缓网签的困境。开发商为了尽早促成网签备案和贷款，大都会私底下和购房者采取“双合同”的方式来促成交易。

自今年10月19日广州市住建委《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》发布以来，珠三角片区的中小城市开发商开始紧张起来了。什么是“双合同”？它又会给购房者带来哪些风险？请一起走进今天的公众号文章--买房精装修的“坑”。

   一、何谓“双合同”？

双合同即《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》。

在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了继续卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：相关部门要求某片区的楼价网签价格不能高于1.5万元/平米，然而多数楼盘已经卖到了2万元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为1.5万/平米，再签一份“装修合同”，均价为5000元/平米。而购房合同就用于网签备案。

如此一来，《房屋买卖合同》符合有关部门的限价规定，整体上又达到开发商高价出售房屋的目的。

 二、双合同的五大风险

 1、贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例，且在前期负担很大月供压力。

若按照200万元申报网签，首付应付200万*30%=60万元。但由于设置了“双合同”，分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付，因此，首付需要支付：150万*30%+50万=95万元。二者相差35万。

2、违约退赔金额少 

假若出现类似逾期交楼、办证或其他违约情形，一是购房只能按买卖合同价款总价的基数计算违约金；二是若购房人想解除合同时，则仅能依据购房合同上的金额主张返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，如此一来，能拿回的房款及损失费用与实际支付金额相比，相差甚远。

3、委托装修维权难 

在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，能否全额退还装修费仍存在很大的风险。

4、委托收楼风险大 

在常见的“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。

5、再次出售成本高 

按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。税务部门会向小明征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款，购房者提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证，可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此，“双合同”模式的购房者在出售房屋时，会面临更高额的税费。