对于《中山市商品房买卖合同》第十四条办证期限

起算点的理解

作者简介：

刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。现任中山市律师协会房地产法律专业委员会委员。2007年11月开始执业，擅长民商事领域法律服务，曾获得2012年市律协颁发的“优秀律师”等奖项。

在一手商品房买卖中普遍使用由中山市国土资源局及中山市工商行政管理局提供《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）这一示范文本。对于办证期限，买卖合同第十四条第二款约定“出场人应当在商品房交付使用后   日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。对于此处约定的“商品房交付使用后”这一办证的起算点有不同的理解，有的认为是指约定的交付时间后的某日，有的认为是指实际交付时间后的某日，实践中常因此引发争议。

笔者通过检索案例，发现在开发商逾期交楼的情况下，法院普遍认定仍应按约定的交付时间后的某日作为起算点。法院的理由主要有二点：一是约定的交付时间是可以确定的，符合双方的预期；二是从格式合同的解释看，在有不同解释的情况下应做出不利于提供格式条款的一方。

那么在开发商提前交楼的情况下，办证期限应如何起算？开发商提前交楼的情况相对较少，相关的案例也少。如果按上述理由，对于格式条款有二种以上解释的，应做出不利于提供格式条款的一方的解释，在开发商提前交楼的情况下，还是应按开发商实际交付时间后的某日作为起算点。

对此，笔者认为，这种理解是值得商榷的。即使在开发商提前交楼的情况下，也应以约定的交付时间后的某日作为办证起算点。理由如下：

一、开发商不是该条款的提供方，不能套用合同法中关于不利于提供格式条款一方的解释的规定

如前所述，买卖合同是由市国土局及工商局提供的示范文本，在合同的封面处注明了“本合同由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局免费提供”。所谓的示范文本，是由行政主管部门根据法律规定，结合市场交易的习惯和特别等情况，经过反复评审，制订的指导性的合同文本。示范文本根据是否由当事人约定，可分为二部分内容，一部分是示范文本中固有的内容，一部分是当事人约定的内容。对于当事人约定的内容（一般就是开发商提供的内容），该部分如是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应认定为格式条款。

但示范文本中固有的内容是否格式条款，有不同的理解。笔者认为，对于前述“出场人应当在商品房交付使用后   日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”是范本中的固有的内容（下划线的日期部分可以自行约定），由于该内容并非开发商拟订，开发商不是该条款的提供方，因此不能套用合同法第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”规定。

二、合同约定的交付期限届满日的次日是可以确定的时间，该时间作为办证的起算时间，符合合同作为双方行为指引的目的。相反，实际交付的时间不可预期

双方签订合同，其目的是为双方行为提供指引及约束。双方合同约定的最后交付日期是是确定的，是双方在缔约合同时达成的共同预期。而实际交付的时间，在双方订立合同时不可预期。

三、按实际交付时间起算有违公平，该种理解所产生的导向不利于节约资源

1、开发商同意买房人提前入住既是积极履行义务的表现又有利于买房人，若因此而提前开发商的办证期限，实则加重开发商的义务，明显有悖于公平原则。

2、如果本案中判决按实际交付时间起算，意味着开发商同意买房人提前入住反而要承担不利的后果，那么这种价值导向将导致开发商即使在已经符合交付条件的情况下，也要等到最后的交付期限才交付以免提前起算办证时间，那么不仅对于买房人没有任何利益，而且对于社会而言也是资源浪费。《民法总则》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。按实际交付时间起算的理解，将产生不符合《民法总则》规定的“节约资源”原则的导向。

综上，笔者认为在开发商提前交楼的情况下，也应以约定的交付时间后的某日作为办证起算点。

以上争议来自于合同约定不够明确，对于开发商而言有必要对合同约定进行明确，即在补充协议中约定，如果开发商提前交楼，办证期限仍从约定的交付时间后的某日起算。如果开发商同时约定在开发商逾期交楼时，办证期限仍从实际的交付时间后的某日起算，这种约定则往往因为开发商在违约的情况下还约定减轻违约责任，法院一般不支持。

供稿：市律协房产委