论购买登记在一方名下夫妻共有房屋

之交易风险

作者简介：

蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师，中山市律师协会房地产法律专业委员会副主任。2000年12月开始执业，主要从事房地产企业法律顾问服务。2015年，其撰写的《城市管理综合执法法律服务方案》被广东省律师协会评为“律师为政府和提供法律服务产品目录库二等奖”。

摘要：在二手楼交易市场上，普遍存在买受人在购买房屋时，仅查看交易房屋、查阅房屋产权证及产权人身份证，而对产权人的婚姻状况不作了解的情形。此种情形下，由于房屋交易过程中买受人忽略查询登记在个人名下之房产是否属于夫妻共同共有房产，导致交易过程中出现产权人配偶不同意出售房屋并依据对夫妻共有财产处置权主张《房屋买卖合同》无效，一旦被认定为合同无效，从而直接造成买受人的被动局面及损失。本文拟通过案例分析入手就购买夫妻一方擅自对外转让共同共有房屋导致《房屋买卖合同》存在效力不定状态引发房屋买卖纠纷的法律风险进行分析探讨。　

关键词：夫妻共同财产  表见代理  善意取得  合同效力  风险防范

一、案例分析

（一）案例简介

    李某与张某经地产代理公司居间介绍达成房屋交易意向，并签订了《房屋买卖合同》。合同中约定李某购买张某位于XX市XX区XX路XX小区的房产一套，李某按约支付交易总价的20%作为合同定金。合同中规定了双方办理过户手续的时间及房价款的支付。合同签订后，李某按约支付了定金，并在规定时间内要求张某前往交易中心办理过户手续，张某没有回应及办理。李某多次催促，后张某却以配偶不同意转让一直拖延不办理过户。李某遂将张某起诉至法院要求继续履行合同配合办理过户手续。

（二）审理意见

    法院审理后认为，原、被告诉争之房屋为被告和第三人共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的应为无效。法院遂判决原被告所签订的《房屋买卖合同》无效。

（三）法律分析

这是一起典型的单方面处理夫妻共同财产的案件，涉及的法律问题是未经夫妻双方同意一方擅自出售共有房屋的合同效力如何认定的问题。本案中，交易房产登记在张某个人各下，婚后购买，属夫妻共同共有房产。张某对外转让房产及签署《房屋买卖合同》其配偶不在场亦不知情，张某配偶发现张某出售房屋后明确表示不同意转让该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，反向推导，则行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效。因此，在本案中，张某明知所处分的房屋为夫妻共同共有财产，在未征得共有人同意的情况下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为应为无效。

二、购买登记在一方名下夫妻共同共有房屋之交易风险

关于夫妻一方擅自与第三人订立《房屋买卖合同》的效力，有三种不同观点：合同无效、合同效力待定、合同有效。夫妻一方擅自对外出售共有房屋的合同效力在认定上又往往涉及到表见代理、善意取得等法律关系，不同法律关系的认定会导致适用不同法律规定，就会产生不同的法律后果，即合同被认定为无效、效力待定或有效。

下面我们具体分析表见代理和善意取得法律关系框架中夫妻单方对外签订的《房屋买卖合同》效力状态。

（一）表见代理法律关系框架中夫妻单方对外签订的《房屋买卖合同》效力状态

    表见代理是指行为人虽无代理权，但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担的一项民事法律制度。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。即，购买登记在夫妻一方名下夫妻共有房屋，如果能够认定无权处分人可以构成表见代理，则《房屋买卖合同》有效。

从保护交易安全来考虑，通常夫妻一方以另一方或者双方名义与第三人进行民事行为，对夫妻一方所为的行为后果，一般适用表见代理的规定。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在房屋交易过程中如何认定是否构成表见代理上，通常对买受人购房的渠道，买受人与卖房夫妻是否熟悉，买受人对产权人婚姻状况是否查询，是否要求售房者出示结婚证、另一方身份证、户口本等相关证件，签订合同时是否有夫妻双方签名等各方面因素来综合判断，若符合表见代理，则《房屋买卖合同》有效。即，司法实践中是否能够认定构成表见代理，对购买人是否履行了一定的审慎审查义务有所要求。

这里还需要特别注意区分家事代理与表见代理。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，比如日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸等等。在家事代理中，相对人无需承担举证义务，原则上即认定代理行为有效，夫妻中被代理一方没有正当理由及证据不得以不知情为由主张合同无效，但表见代理中，对于是否存在“足以客观上相信行为人有代理权”的充分的理由，善意第三人应当承担一定的举证责任，且法院应当审慎审查。

（二）善意取得法律关系框架中夫妻单方对外签订的《房屋买卖合同》效力状态

善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的一种法律制度。

《物权法》第一百零六条第一款明确规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或得动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”最高人民法院关于婚姻法的司法解释（三）将婚姻法与物权法予以衔接，其第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

由此可见，在司法实践中一般认为无权处分人转让不动产，受让人善意取得不动产须符合三条件：一是受让人受让不动产时是善意；二是受让人以合理价格受让不动产；三是转让不动产依法应当登记的已经登记。即，在购买未经另一方同意出售的夫妻共同共有房屋，可以构成善意取得的前提是已经完成过户登记，在此基础上才会审查买受人是否构成善意。

    2017年9月广东省高级人民法院发布的《广东省高级人民法院关于审理《房屋买卖合同》纠纷案件的指引》对于购买夫妻一方擅自出卖公有房屋的情形予以进一步明确。该指引第十九条规定：“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：（一）夫妻另一方追认买卖合同的；（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定的‘有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的’。”为了保护交易安全，保障买受人的合法权益，法律制度上做了上述规定，但作为买受人一但因为夫妻一方擅自卖房引发合同纷争，仍然是存在较大交易风险。司法实践中买受人为证明存在表见代理或存在善意取得往往承担举证责任，证据缺乏就得承担相应不利后果。

（三）风险防范措施提示

鉴于前述风险分析，对于购买夫妻共有房屋的买受人，为确保《房屋买卖合同》有效性及自身合法权益，建议在签订《房屋买卖合同》时，应当在查看产权人身份证明及房产证明的同时，向产权人询问婚姻状况，并最好就己方对产权人婚姻状况确认事宜保留书面证据。对于已婚的房屋产权人，应要求其出示配偶身份证及结婚证明，签订合同时应要求夫妻双方共同签订，从而实现风险防范。

供稿：市律协房产委