浅议买方在房屋买卖合同纠纷中诉讼方案的选择

作者简介：李凯，广东卓而立律师事务所合伙人、副主任律师，中山市律师协会律师行业发展战略工作委员会副主任、房地产法律专业委员会委员。2010年3月开始执业，曾荣获2013、2014、2015年度“优秀青年律师”、2015年度“法治建设贡献奖”、2016年度“优秀律师”等。

由于2017年上半年，中山房价突然上涨，导致大量的房屋买卖合同纠纷出现，而导致纠纷发生的原因大多都是卖方因房价上涨不想卖了。作为买家，如何有效保障自己的合法权益，则是笔者想和大家探讨的问题。

我们知道，从诉讼请求来看，对于卖方不卖房的根本违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，买方可以选择要求卖方继续履行合同，或选择解除房屋买卖合同，要求卖方承担包括赔偿损失等违约责任。在当今房价日益上涨的年代，也许买方解除了合同获得了赔偿也未必能在同地段再买到心仪的房子，因此，大多购房人都会选择“要房而不要钱”。

然而，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……，因此并非所有的房屋买卖合同均能要求继续履行的，若存在“法律上或者事实上不能履行”的履行障碍，则买方只能选择解除合同并要求赔偿损失。故在起诉时，若不综合考虑各种现实因素，很有可能会因为提出的诉讼请求失当而带来不必要的麻烦。

一、要求卖方承担继续履行合同违约责任的诉讼请求应注意的问题。

首先，要了解清楚标的房产的基本情况。一般而言，对于是否支持继续履行合同的诉讼请求，法院会主要审查继续履行合同是否具有障碍，若继续履行没有障碍，则支持继续履行合同的诉讼请求。而对于房屋买卖合同纠纷而言，继续履行合同无非涉及三个方面：1、房屋过户；2、房屋交付；3、房款支付。而这三方面，唯房屋过户最容易受到非买卖双方的意志因素影响。比如：不动产证未办理，标的房产存在抵押或查封情形等。因此，在起诉请求继续履行合同前，必须调查清楚涉案房屋是否已经办理不动产证书、是否存在抵押查封的情形，若存在抵押查封的情形，该抵押是否能注销、查封是否能解除。否则，一旦出现涉案房屋未办理不动产证书或存在不可注销的抵押、无法解除的查封的情形，法院是会根据《合同法》第一百一十条的规定驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求的。

其次，要尽可能了解清楚卖方的债务情况。若卖方的对外债务比较多，随时可能被起诉的情况下，选择继续履行合同的法律风险也是较大的。众所周知，从立案到判决需要一个漫长的过程，少则三个月，长则一年半载，若在此阶段涉案房屋被查封，则法院也可能会以《合同法》第一百一十条的规定驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。笔者在办理的其中一宗房屋买卖合同纠纷时，就出现在诉讼期间内，涉案房屋被执行查封，幸亏笔者在立案前就查到卖方涉及多起债务诉讼，最后选择了解除合同赔偿损失，否则，只能中途变更诉讼请求，浪费许多时间。

再次，诉讼请求必须明确，不能简单地提出“请求判决被告继续履行房屋买卖合同”。虽然根据《合同法》第一百零七条的规定，守约方可以要求违约方继续履行合同，但是，在诉讼请求中，如果简单地请求人民法院判决“被告继续履行合同”的话，很有可能会被法院以诉讼请求不明确为由驳回诉讼请求，或者有的法官虽然判决“被告继续履行合同”了，但到了强制执行阶段，又碰到执行法官以没有具体执行内容为由拒绝执行。为了避免上述情况的出现，我们在提出诉讼请求的时候就应该注意细化，不要简单地主张“判决被告继续履行合同”，而应该将继续履行合同的相关义务分别作为诉讼请求进行主张，如“一、判决被告将涉案房产交付原告；二、判决被告将涉案房产过户到原告名下……”。

最后，在要求卖方继续履行合同，还必须考虑自身的履约能力。很多房屋买卖合同在签订时约定的都是按揭贷款支付，但在起诉继续履行合同后，由于需要同时履行过户以及支付购房余款的义务，故按揭贷款的可能几乎为零，只能选择一次性付款。这时买方需要在诉前考虑清楚自身是否存在一次性付款的能力，如果资金不足，即使法院判决继续履行合同，也会由于买方无力支付房屋购房余款而导致生效判决变成一纸空文。

二、要求解除合同并要求卖方承担赔偿责任的诉讼请求应注意的问题

首先，解除合同诉讼请求提出的准备工作必须做足。一般而言，主张解除合同的法律依据主要为《合同法》第九十四条第（二）项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”，也就是说，在提出解除合同前，我们必须收集到卖方根本违约的证据。一般我们采取的方法是：主动向卖方发出书面催促函，催促卖方限期内履行相应的合同义务，如果卖方在限期内没有履行相应的合同义务或不置可否，则可以认为卖方以自己的行为表明不履行合同主要义务，此时买方便可以起诉解除合同或发通知解除合同。

其次，赔偿损失金额的确定。在买方解除合同后，随之而来要考虑的则是卖方承担的违约责任的问题，一般而言，卖方常见的承担违约责任的方式无异于三种：一是双倍返还定金；二是支付合同约定的违约金；三是赔偿由此造成买方的损失。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，定金和赔偿损失、违约金和赔偿损失是可以同时主张的，但总额不得超过实际损失额。因此，如何确定损失金额，则是我们在主张诉讼请求时需要慎重考虑的问题了。在司法实践中，对于卖方因房价上涨而拒不履行房屋买卖合同导致合同解除的情况，一般认为，买方的损失包括合同解除时房屋的市价与合同购房价的差额。其理由主要是，买方在合同解除时在同地段购买同面积房产需多花费的购房款，应当视为卖方违约造成买方的损失，即我们俗称的“房屋差价”。现实中，往往房屋差价的金额均会大大高于合同约定的定金及违约金，因此，我们主张赔偿损失时，主要的赔偿项目应当为房屋的差价，若仅仅按合同提出双倍返还定金或依约赔偿违约金，很有可能买方的合法权益没有得到最大限度的保障。

最后，房屋差价是否都需要通过评估来确定。如前所述，房屋差价作为主张赔偿损失的重要组成部分，如何确定房屋差价则是我们在案件中需要思考的问题。我们知道，大多数的房屋买卖合同纠纷的房屋差价都是通过申请法院进行评估予以确定的，但评估过程非常漫长，有没有其他的方法可以提高司法效率确定房屋差价呢？笔者在办理其中一宗房屋买卖合同纠纷时，由于卖方经法院传唤，无正当理由拒不到庭而缺席审理，笔者提交了解除合同时，涉案房产同地段同面积的其他房产在各大二手楼交易网站的交易价格，以及中介出具的涉案房产同地段同面积的其他房产的交易均价证明，由于卖方的缺席，放弃了质证和申辩的权利，法院依法采纳了买方的主张，根据证据确定了房屋差价，省去了评估环节，提高了司法效率。当然，这种方法未必适用于所有的房屋买卖合同纠纷案件，如果卖方对上述证据提出异议，评估可能依然无法避免，但如果出现笔者办理的案件的情况，按这种方式免去评估之累，各位不妨可以一试。

三、案件结果执行的保障——诉讼保全

不管是主张继续履行合同还是主张解除合同赔偿损失，进行诉讼保全，将涉案房屋及时进行查封是必要的，否则，若卖方将房子转卖他人且过户，继续履行合同的诉讼请求将无法得到支持，即使主张的是解除合同赔偿损失，也可能面临赢了官司无财产执行的窘境。因此，不管是何种诉讼请求，笔者建议在起诉时应当一并申请诉讼保全，从而保障案件胜诉后能顺利执行。

以上是笔者代理买方房屋买卖合同纠纷的点点心得，希望能对大家有所启发。

供稿：市律协房产委