商品房买卖中的“惩罚性赔偿”

商品房买卖合同中的“惩罚性赔偿”，是指买受人可以请求出卖人双倍返还购房款。哪些情况下可以要求出卖人给付惩罚性赔偿呢？

法律规定有三种情况买受人可以要求出卖人双倍返还购房款，本篇文章将介绍在合同订立时所遇到的情况。

在合同订立时，出卖人隐瞒三种事实：没有商品房预售许可证、所售房屋已抵押、所售房屋已出卖或为拆迁补偿安置房屋，买受人可请求返还双倍房屋价款。

【商品房买卖合同司法解释】第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

有一点要注意的是，出卖人没有商品房预售许可证，买受人可以起诉出卖人要求双倍返还购房款，但是出卖人在一审辩论终结前拿到了预售许可证，则双方需正常履行合同。

【商品房买卖合同司法解释】第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

订立商品房买卖合同时，需要注意留意出卖人是否已取得商品房预售许可证、是否存在已抵押或已出卖给第三人的事实，提升法律维权意识。

在合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人或抵押给第三人导致合同目的不能实现的，买受人可请求返还双倍房屋价款。

譬如说，你跟出卖人已经签订了商品房买卖合同，交了钱，但是还没有过户，出卖人又把这套房卖给别人，并办理了过户手续，此时，你可以要求出卖人双倍返还购房款。

【商品房买卖合同司法解释】第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

在订立商品房合同后，可以及时办理过户手续或不动产预告登记，避免房屋被登记于他人名下的风险。

签订合同时的房屋面积与实际面积误差比绝对值超过3%的部分，由出卖人双倍返还房价款，或由出卖人承担房价款。

譬如说，你买了一间100平方米的房子，结果房子实际只有96平方米，面积误差比绝对值少于3%。第一，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；第二，你可以要求继续履行合同，要求出卖人返还3平方米的房价款。另外面积误差比超出3%的部分，也就是1平方米的购房款，由出卖人双倍返还。

再譬如说，你买了一间100平方米的房子，结果房子实际有104平方米，面积误差比绝对值超出3%。第一，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；第二，你可以要求继续履行合同，但你需要补足多出的3平方米的房价款。另外面积误差比超出3%的部分，也就是1平方米的购房款由出卖人承担，所有权归你。

如果面积误差比绝对值刚好为3%或3%以下，则按照合同约定的价格据实结算，不得以此为由解除合同。

【商品房买卖合同解释】第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买卖人按照约定的价格补足，面积误差比超3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房款实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

                                      作者：广东德疆律师事务所 袁苇莹

                                   （以上观点仅代表律所辅助人员个人意见）